광명 부동산 시장, 거래는 ‘올스톱’인데 집값은 왜 신고가일까?

광명 부동산 시장, 거래는 ‘올스톱’인데 집값은 왜 신고가일까?광명 부동산 시장이 3중 규제로 거래가 급감했음에도 불구하고 일부 단지는 연이어 신고가를 기록 중입니다. 앵커효과와 지역 개발 호재가 맞물리며 집값 상승세는 이어지는 중입니다. 광명의 이중적 시장 현상을 지금 확인해보세요.

광명 부동산 시장의 역설: 규제 속 신고가의 출현

거래는 얼어붙었지만 집값은 치솟는 광명 부동산 시장, 그 이면에 숨은 투자심리와 구조적 변화를 살펴봅니다.

광명 부동산 시장, 거래는 멈췄지만 집값은 오르는 이유

광명시, 3중 규제로 거래 ‘올스톱’

지난 2024년 10월 발표된 부동산 대책으로 광명시는 전 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 여기에 조정대상지역과 투기과열지구로 중복 규제를 받으며, 사실상 거래가 거의 마비된 상태로 평가받고 있습니다.

실제로 10·15 대책 발표 이후 한 달 만에 거래량은 무려 85%나 감소했고, 지역 중개업소들조차 “거래가 올스톱됐다”고 전할 만큼 실수요자들의 진입 장벽이 크게 높아졌습니다.

거래 급감 속에도 집값은 꾸준히 상승

흥미로운 점은 거래가 얼어붙은 와중에도 광명 아파트 가격은 오히려 상승세를 보이고 있다는 점입니다. 2025년 11월 셋째 주 기준, 광명시 아파트 매매가는 전주 대비 0.38% 올라, 상승 폭이 확대되고 있습니다.

특히 광명의 대표 신축단지인 힐스테이트광명은 전용 84㎡ 기준으로 분양가가 16억 4,100만원을 기록했으며, 철산자이더헤리티지는 3년 전 9억원대 분양가에서 무려 17억원에 거래되며 신고가를 경신했습니다. 이는 단지의 희소성과 브랜드 가치가 시장에서 높게 평가받고 있음을 보여줍니다.

앵커효과로 형성된 새로운 기준 가격

철산자이더헤리티지의 17억원 거래는 단순한 고가 매매를 넘어, 광명 부동산 시장의 기준점을 새롭게 설정한 거래였습니다. 이 거래 이후 인근 재건축 단지와 역세권 신축 아파트들이 일제히 호가를 올리면서, 일종의 ‘앵커효과’가 시장 전반에 확산되고 있습니다.

이러한 흐름은 거시적인 관점에서 광명시의 장기적 가치 상승을 투자자들이 선제적으로 반영하고 있다는 분석으로 이어집니다. 실거주는 어렵지만, 프리미엄이 붙을 수 있는 단지는 여전히 투자 매력도가 높다는 뜻입니다.

규제 속에서도 평가받는 지역적 가치

광명 부동산 시장은 지금, 규제와 상승이라는 상반된 흐름이 공존하고 있는 아주 독특한 국면에 놓여 있습니다. 교통 인프라 등의 개발 호재와 광명뉴타운 6개 구역 입주 완료는 이 지역의 실질적인 주거 가치를 높였습니다.

물론 이처럼 강한 가격 방어력과 신고가 행진이 계속 이어질 수 있을지는, 향후 규제 완화 여부와 시장 유동성의 변화에 달려 있습니다. 그럼에도 분명한 것은, 광명은 단순한 투기 지역이 아닌, 실질적 수요에 기반한 고평가 구간으로 진입하고 있다는 점입니다.

광명 부동산 시장, 거래 얼어붙어도 집값은 상승 중

광명 부동산 시장, 철저한 규제 속 거래량 급감

2024년 10월 15일, 정부는 대대적인 부동산 규제를 발표했습니다. 광명시는 토지거래허가구역으로 완전히 묶이면서 실거주 요건이 한층 강화됐습니다. 동시에 대출까지 조이면서 광명시는 전국에서 찾아보기 힘든 3중 규제지역이 됐습니다. 조정대상지역에 투기과열지구까지 겹쳐진 이 상황 속에서 거래는 거의 멈췄다고 해도 과언이 아닙니다.

대책 발표 이후 채 한 달이 지나기도 전에 거래량은 무려 85% 이상 감소했습니다. 일부 중개업소는 “거래 자체가 사라졌다”는 표현까지 썼습니다. 특히 실수요자들이 규제를 부담스러워하며 시장 접근을 포기한 사례가 급증하고 있습니다. 광명 부동산 시장은 지금 ‘살 수도, 팔 수도 없는’ 사실상 거래 동결 단계입니다.

광명 부동산 시장, 신고가 연이어 터진 배경

이상하리만큼 거래는 없지만 가격은 오르고 있습니다. 2025년 11월 셋째 주, 광명시의 아파트 매매가는 전주 대비 0.38% 상승했습니다. 거래가 없으면 가격이 하락하는 게 일반적인 이치지만, 광명에서는 정반대의 흐름이 나타나고 있습니다.

이유는 간단합니다. 신규 물량은 제한돼 있는데 수요는 완전히 사라지지 않았기 때문입니다. 그 결과로 고급 단지 위주로 가격이 상방 압력을 받으며, 점점 더 높은 수준으로 평가되고 있습니다. 공급이 막힌 상태에서는 기존 입지 좋은 단지가 시장의 기준이 될 수밖에 없습니다.

광명 부동산 시장을 뒤흔든 철산자이더헤리티지의 파급력

광명의 기준점이 바뀐 결정적 사건은 철산자이더헤리티지의 거래였습니다. 전용 84㎡ 단위가 무려 17억 원에 거래되며 역대 최고가를 찍었습니다. 불과 3년 전에는 분양가가 9억원대였던 단지입니다. 단 3년 만에 2배 가까이 오른 셈입니다.

이 거래 이후 광명 전체가 들썩였습니다. 같은 지역의 철산역 자이는 청약에서 최고 15억 7,600만 원에 달했습니다. 이 역시 광명시 역사상 최고 분양가입니다. 원인은 단 하나. 이전 가격이 충분히 검증되어 시장심리를 견인할 수 있기 때문입니다. 해당 거래가 단순한 ‘비정상적 고가 거래’가 아니라 새로운 기준이자 목표점이 되어버린 것이죠.

광명 부동산 시장, 앵커효과로 인한 가격 지각변동

부동산 시장의 심리는 때론 하나의 숫자에 의해 뒤흔들리기도 합니다. 광명의 경우, 바로 철산자이더헤리티지의 거래가 그 역할을 했습니다. 전문가들은 “17억 거래 자체가 향후 가격 협상의 기준선이 된다”고 분석합니다. 이처럼 한 단지의 신고가가 시장 전체의 인식을 바꾸고 있습니다.

이른바 ‘앵커효과’는 눈에 띄게 나타나고 있습니다. 인근 재건축 단지는 물론, 광명을 둘러싼 역세권 아파트들도 오름세를 보이고 있습니다. 중개업소는 호가 조정에 들어갔고, 일부 매물은 호가가 급등했습니다. 단일 거래로 인한 인식 변화가 광명 전역으로 확산되고 있는 겁니다.

광명 부동산 시장, 수량은 줄었지만 가치는 상승

현재 광명 부동산 시장은 매우 특이한 흐름을 보이고 있습니다. 거래건수는 대폭 줄었지만, 가격은 꾸준히 오르고 있기 때문입니다. 공급이 제한적인 상황에서 지역 내 우량 단지에 대한 평가는 지속적으로 오르고 있습니다.

특히 힐스테이트광명(11R구역)은 3.3㎡당 분양가가 4,500만 원에 달했으며, 전용 84㎡ 기준 최고가는 무려 16억 4,100만 원에 이르렀습니다. 단순한 공급이 아닌, ‘시장 기준’을 새로 세우는 공급이었던 셈입니다.

이러한 가치 상승의 배경에는 광명뉴타운 6개 구역의 입주 완성과 광역교통망 확장 계획 등이 있습니다. 입주와 동시에 생활 인프라가 안정화됐고, 접근성과 연결성도 한층 강화되면서 지역 전반의 자산 가치는 올라가고 있습니다.

결국 광명 부동산 시장은 거래는 줄었지만 가치는 확실히 올라가고 있는 독특한 양상을 보여주고 있습니다. 향후 정부의 규제 완화 여부와 금융시장 유동성이 이 시장의 다음 방향을 결정지을 핵심 요소가 될 것입니다.